Negli ultimi anni, il valore dei terreni agricoli ha subito una crescita che ha sorpreso non solo gli operatori del settore, ma anche chi, possedendo un fondo rurale, tendeva a sottovalutare la reale entità del proprio patrimonio. La tendenza degli ultimi decenni, caratterizzata da un progressivo rallentamento della rivalutazione, si è infatti invertita, registrando nel 2024 un incremento medio dei prezzi superiore all’inflazione, che per lungo tempo aveva invece “eroso” i rendimenti della terra agricola. Queste trasformazioni hanno portato alla luce numeri attuali che meritano attenzione e che suggeriscono una nuova prospettiva per chi possiede o intende investire in appezzamenti destinati all’agricoltura.
Quanto vale oggi un ettaro di terreno agricolo in Italia
Secondo le rilevazioni più recenti, il prezzo medio dei terreni agricoli italiani si è attestato attorno ai 22.400 euro per ettaro, con un aumento dell’1% rispetto all’anno precedente e una stabilità di mercato che evidenzia una domanda ancora leggermente superiore all’offerta. È però fondamentale sottolineare che dietro questa media si celano forti differenze territoriali, dovute a fattori quali qualità dei suoli, accessibilità, presenza di irrigazione, potenzialità produttiva e prospettive di riconversione a usi diversi da quello agricolo.
Nelle regioni del Nord-Est, ad esempio, si raggiungono picchi di 47.100 euro per ettaro, mentre nel Nord-Ovest la media supera i 35.200 euro. Al Centro e al Sud si scende spesso sotto i 16.000 euro e, nelle Isole, si arriva ad appena 9.000 euro per ettaro. Anche se le cifre sono più basse nelle aree interne e montane, proprio lì si registrano comunque segnali di ripresa, soprattutto grazie all’interesse per l’agricoltura di qualità, il biologico e la trasformazione dei fondi in opportunità di sviluppo sostenibile o energetico .
Le ragioni dietro l’aumento dei valori
Fra le molteplici ragioni dell’attuale trend emergono alcuni fattori chiave:
- Cambiamenti climatici e necessità di adattamento delle colture. I terreni irrigabili risultano particolarmente ricercati.
- Maggior valorizzazione dei prodotti agricoli di qualità, legati a denominazioni di origine o a filiere biologiche.
- Pressioni del mercato fondate anche su fenomeni come il boom degli impianti per energie rinnovabili (fotovoltaico, biomasse), che incrementano la domanda di suoli idonei.
- La politica agricola comune (PAC 2023-2027) con incentivi che, seppur ancora deboli a livello di ricadute dirette sui valori, stanno orientando le preferenze di investitori e attori locali.
- Lo sviluppo urbanistico soprattutto in aree periurbane, che limita l’offerta e stimola la competizione nei compratori.
- Forte incidenza della speculazione immobiliare e interesse di investitori istituzionali verso asset considerati difensivi in periodi di incertezza economica.
Questi elementi, combinati, hanno reso il mercato dei terreni agricoli più dinamico rispetto al passato e hanno riportato attenzione su un bene che spesso viene percepito come statico e poco soggetto a rivalutazioni .
I meccanismi di valorizzazione fiscale e strumenti per la rivalutazione
Un elemento spesso trascurato da chi possiede terreni agricoli riguarda la rivalutazione fiscale di questi asset. Per il 2025, la normativa permette di “affrancare” – cioè rideterminare a valore attuale tramite perizia giurata – i terreni posseduti alla data del 1° gennaio 2025, beneficiando così di un’imposta sostitutiva pari al 18% del nuovo valore. Questa opportunità consente, in caso di vendita, di ridurre notevolmente la base imponibile per il calcolo delle plusvalenze, sostituendo il valore storico con quello di mercato risultante dalla perizia stessa. L’operazione va perfezionata entro il 30 novembre 2025 .
Oltre agli aspetti fiscali, la valutazione di un terreno agricolo tiene conto di alcuni parametri tecnici fondamentali, tra cui:
- Superficie
- Qualità agronomica e caratteristiche pedoclimatiche
- Vocazione colturale
- Situazione catastale e urbanistica
- Accessibilità viaria e disponibilità di risorse idriche
- Possibilità di valorizzazione energetica o turistico-ricreativa
Le stime di mercato sono realizzate attraverso indagini comparate, che confrontano il terreno oggetto di valutazione con i prezzi di fondi simili venduti nella stessa area o regione agraria. Strumenti ufficiali come i Valori Agricoli Medi (VAM), pubblicati annualmente dalle commissioni provinciali, rappresentano buoni riferimenti per orientarsi, anche se la trattativa reale può discostarsi in funzione delle concrete condizioni dell’immobile .
Le opportunità strategiche: è il momento di ripensare il valore della terra
Alla luce dei dati attuali, chi possiede terre agricole dovrebbe riconsiderare la strategicità di questo patrimonio. Non solo perché un eventuale frazionamento della proprietà rischia di diluire la redditività complessiva, ma anche perché la domanda in alcune realtà è destinata a crescere. La scarsità di terreni disponibili nelle zone a maggiore urbanizzazione, unitamente alla crescente richiesta proveniente dal settore energetico e dalla filiera agroalimentare di pregio, suggerisce che il valore possa mantenere una certa tenuta anche in futuro.
Il possesso di un terreno agricolo offre dunque numerose opportunità:
- Messa a reddito tramite affitto agricolo con canoni annuali che possono superare i 2.000-3.500 euro per ettaro in diverse aree del paese .
- Trasformazione del fondo secondo nuovi paradigmi produttivi, come l’agricoltura rigenerativa, la produzione di energie alternative o incluso il turismo rurale.
- Partecipazione a bandi e incentivi per l’innovazione tecnologica in agricoltura e per la tutela della biodiversità.
La valorizzazione della terra passa però anche per scelte attente, dalla riqualificazione ambientale alla tutela delle risorse naturali, dalla promozione delle produzioni tipiche alla rigenerazione del tessuto sociale rurale.
Prospettive e raccomandazioni pratiche
I dati e le tendenze raccolti da autorevoli organismi di ricerca come il CREA – punto di riferimento per l’analisi dei trend fondiari in Italia – invitano chiunque sia titolare o stia valutando investimenti nel settore a informarsi puntualmente sulle dinamiche territoriali. È importante valutare:
- La reale destinazione agricola e le potenzialità trasformative del terreno
- L’eventuale esistenza di vincoli urbanistici, ambientali o paesaggistici
- L’interesse crescente verso una gestione sostenibile, compatibile con i nuovi indirizzi delle politiche europee e nazionali
Affidarsi a professionisti per la redazione di una perizia aggiornata, magari in vista di una rivalutazione fiscale, può rappresentare una scelta economicamente vantaggiosa e strategicamente lungimirante, considerando le nuove opportunità offerte dal mercato e dalla normativa.
In definitiva, chi possiede oggi un terreno agricolo può trovarsi ad amministrare un bene molto più prezioso di quanto immaginasse fino a pochi anni fa: la terra, da risorsa apparentemente immutabile, si rivela invece come un asset dinamico, strategico e, in molti casi, capace di sorprese in termini di valore, redditività e opportunità di sviluppo .
